Så kommer fastighetssektorns kollaps att påverka dig

Fastighetsbolaget Kvalitenas konkursansökan är den senaste i raden bland större fastighetsbolag, både i Sverige och internationellt. I bolagets fall, liksom de övrigas, har likviditetsproblemen blivit för stora och är konsekvensen av kombinationen höga räntor och en övervärdering av fastigheterna. Dessvärre kommer sektorns stundande kollaps att drabba oss alla.

Bara en i mängden…

Kvalitena är knappast ensamt bland fastighetsbolag som i dagsläget har likviditetsproblem. Vad händer ifall många av dem går omkull på kort tid? Foto: Envato

Kvalitenas konkursansökan den 16 februari är bara en i mängden av större fastighetsbolag som gått omkull den senaste tiden, såväl i Sverige som utlandet. Andra exempel är Oscar Properties, kinesiska Evergrande och danska Kefren Properties för att nämna några. Lägg därtill en rad mindre fastighetsbolag vars konkursansökningar knappast genererar större tidningsrubriker.

Men varför lyfta upp Kvalitena istället för några av de större jättarna inom fastighetssektorn? Det handlar inte enbart om bolagets innehav av anrika adressen Strandvägen 5A, en av Stockholms och kanske landets värdefullaste fastigheter.

Det är av två enkla skäl. Dels för att det är ett större svenskt bolag, vars verksamhet (eller frånvaron av densamma) kommer att påverka oss alla i någon utsträckning och dels för att bolagets förehavanden enkelt illustrerar varför en kollaps står för dörren. Såväl för fastighetssektorn som stora delar av samhället.

Som enkelt synliggör krisen

När man förstår hur Kvalitenas situation ser ut så framträder snart en skrämmande bild av tillståndet inom fastighetssektorn. Foto: Envato

Ekonomen Mattias Lundbäck (även kallad för den ohälsosamme ekonomisten) synliggör problemen i svensk fastighetssektor med ett enkelt räkneexempel som även illustrerar Kvalitenas rådande situation.

Fastighetens (Strandvägen 5A) marknadsvärde uppgick enligt 2022 års årsredovisning till 1 050 miljoner kronor, samtidigt som driftsnettot1 (hyresintäkter minus fastighetskostnader) låg på 17,4 miljoner kronor. En värdering som knappast är långsiktigt hållbar då räntan på lån till fastigheter idag ligger på minst 6 procent, förutsatt att inte fastighetsbolaget ifråga krisar.

Direktavkastningen blir därför 1,8 procent eftersom 17,4 (driftsnettot) / 1050 (fastighetens värdering) = 0,018 eller 1,8 procent. Läget för likviditeten är alltså frid och fröjd så länge man kan låna till räntor en bit under 2 procent.

För att ens ha minsta chans att betala räntorna på lånen för fastigheten bör avkastningskravet ligga på minst fyra procent. En sådan direktavkastning gör att marknadsvärdet på fastigheten får en betydligt lägre värdering än den tidigare angivna (1050 miljoner kronor):

17,4 miljoner (driftsnettot) / 0,04 (direktavkastningen i procent) = 435 miljoner kronor

Då fastighetsbolaget (Kvalitena) lånat för hela 800 miljoner kronor räcker inte säkerheten – i detta fall fastigheten – för att betala tillbaka obligationen (skuldebrevet). Skulle i sin tur ett annat bolag låna pengar för att köpa fastigheten uppgår räntekostnaden till minst sex procent, vilket skapar ett likviditetsproblem2 då ränteutgifterna kraftigt överstiger intäkterna (alltså driftsnettot), åtminstone på kort sikt.

Ha i åtanke att detta endast är situationen för ett enskilt fastighetsbolag och att det finns många fler som är i precis samma sits, om än i mindre skala.

Hur drabbar detta oss?

En kollaps i fastighetssektorn kommer sannolikt att leda till prisstegringar som är långt högre än de vi sett de senaste två åren. Foto: Envato

Det är lätt att tro att dessa likviditetsproblem hos fastighetsbolagen är enskilda händelser som endast drabbar storbanker, fastighetsspekulanter och andra riskkapitalister som är inblandade i affärerna. Faktum är dessvärre att det drabbar oss alla på ett eller annat sätt. Jag ska ge två enkla exempel:

  • Högre priser och boendekostnader

För att fastighetsbolagen som äger fastigheterna inte ska gå omkull i högränteläget (kring 6%) måste de öka avkastningskraven betydligt. Något de i princip endast kan göra genom att ordentligt höja hyrorna för de som arrenderar (hyr) lokalerna i de aktuella fastigheterna. Detta är något som drabbar såväl privata företag, butik, som bostads- och hyresrätter.

Butiksägare och företagare får kanske betala dubbla eller trippla hyrorna mot förr, likaså de boende i bostads- eller hyresrätter, något som höjer såväl boendekostnader som priserna i butikerna betydligt. De senaste två årens höga inflation kommer därför att kännas som en västanfläkt i jämförelse.

  • Pensionsfonderna

Med tanke på att många pensionsfonder har en rad fastighetsbolag investerade i sina portföljer har förvaltarna av dem (vanligtvis stora banker och andra finansiella institut) ett avkastningskrav. Ett krav som fonden behöver leva upp till för att ha någon form av existensberättigande i framtiden.

Går några av fondernas stora fastighetsbolag i graven – eller har likviditetsproblem – innebär det i slutändan även lägre avkastning för dess kunder, som ofta är pensionärer eller framtida pensionärer.

Vilka bär ansvaret och vad är lösningen?

Sist men inte minst måste man fråga sig vem (eller vilka) som bär ansvaret inför det som håller på att ske? Är det bankerna som alltför lättvindigt lånar ut pengar till riskkapitalister eller är det de sistnämnda som spekulerar för miljardbelopp, fastän de är väl medvetna om konsekvenserna vid eventuella storförluser och långvariga likviditetsproblem? Konsekvenser som i slutändan drabbar vanligt folk plötsligt och oväntat.

Vad tror du? Skriv gärna i kommentarsfältet.

  1. Driftsnetto, alltså det ekonomiska överskott som återstår efter att alla kostnader för drift, underhåll och skatt har dragits av från hyresintäkterna på en fastighet. []
  2. Likviditet är det finansiella/ekonomiska uttrycket för betalningsförmåga. []

Kommentarsfält

Kommentarer förhandsgranskas inte av Frihetsnytt och är inte redaktionellt innehåll. Du är själv juridisk ansvarig för det du skriver i kommentarsfältet.

1 KOMMENTAR

Senaste nytt

- Annons -

bli prenumerant

Liknande artiklar

0
Din varukorg är tom!

Det ser ut som om du inte har lagt till några artiklar i din kundvagn ännu.

Bläddra bland produkter